住宅ローンとは、土地の取得や住宅の新築・改築などの目的のために、銀行からお金を借りることです。自己資金だけで住宅購入費のすべてをまかなうことはなかなかできないため、非常に多くの人が利用しています。銀行によって住宅ローン商品の種類は豊富にあり、例えば自己資金が多い人にはAの住宅ローン、月々の返済額を少なくしたい人にはBの住宅ローンというように、その人の条件や希望によって、様々な住宅ローン商品を紹介してくれます。
数千万という大金を借りることになり、返済は長期にわたって続くため、慎重に選ぶ必要があります。借り方や返し方の工夫次第で返済額を大きく減らすこともできます。
住宅ローンについて勉強するうえで、「利息(りそく)」と「金利(きんり)」については必ず理解しておく必要があります。利息とは、シンプルに言うと「レンタル料」のことです。利子(りし)と言われることもあります。住宅ローンを借りる人は借りた金額にプラスして、利息を払う必要があるということです。では利息はいくら払う必要があるのでしょうか？その利息の金額を決めるのが「金利」です。金利は国内の景気、物価や株価の上下によって常に変動していて、「％」で表現されます。例えば住宅ローンで3,000万円を借りたときの金利が3％だった場合、90万円の利息が発生します。当然、利息は少ないほうが良いので、みなさん金利が少ない時期や金利が低い商品を選んで住宅を購入します。
住宅ローン商品によって若干の差があるので、決して手を抜かずじっくりと商品を比較しましょう。借りる額が大きいので、1％違うだけでも数十万円～数百万円も返済額が変わることがあります。
いざ住宅ローンを借りようと思ったときにはどこで申し込めばよいのでしょうか？大きく分けて以下の4つが挙げられます。
今まで取引をしたことのない銀行からでも、住宅ローンを借りることができますので、借りたいと思ったローン商品を扱っている銀行へ相談しに行きましょう。とはいえ、その銀行から借りるとはまだ決めていないのに、窓口へ行くのは少し気が引けるという人もいるのではないでしょうか？
「どんな住宅ローン商品があるのか知りたい・とりあえず情報収集がしたい」という場合には、各銀行のHPで住宅ローン商品をチェックしてみるのがおススメです。
住宅会社によっては提携している住宅ローンがあり、低い金利で住宅ローンを借りられるケースもあります。また、面倒な借り入れ手続きを一部代わりにおこなってくれるケースもあります。住宅購入の段階で住宅ローンに関する質問をしておくと、会社選びの一つの判断基準になるでしょう。
銀行のHPから、事前審査や申し込みをおこなうことができます。忙しくてなかなか銀行へ行けない人にとっては便利ですね。審査や手続きは、メールや電話、郵送でおこないます。インターネット上に店舗を設けた、「ネット銀行」から借り入れることもできます。
ネット銀行は店舗を少なくしてコストを圧縮している分、金利は一般の銀行よりも低い金利で提供されていることが多いです。ただ、ネット銀行は住宅会社の提携ローンではない場合が圧倒的に多いため、書類のチェックや手続きは全て自身でおこなう必要があります。自分で手続きをすることが苦にならない人にとっては、魅力的ですね。
日頃忙しく、銀行窓口の営業時間中に足を運べない人も多いと思います。その場合は多くの銀行が土日に開催している「住宅ローン相談会」に参加してみてはいかがでしょうか。セミナーのような感じである程度気軽に参加できますし、とりあえず情報収集したい方にはピッタリです。事前に予約が必要な場合もありますので、各銀行のHPをチェックしてみましょう。
住宅ローンで借りられる金額に上限はあるのでしょうか？借り入れる際のポイントや、気を付けるべき点は？
借入額には限度があります。まず、「住宅を建てるための総費用」。この金額を超えて借り入れることはできません。あくまで住宅取得のためにお金を借りるわけですから、当然と言えば当然ですね。そしてもうひとつが、「年間総返済額は税込年収の35％まで」という条件の銀行が多いです。例えば税込み年収が500万円の場合、年間の返済額は175万円以下になるようにしか、貸してくれないということです。もちろん、銀行は貸したお金をしっかり返してほしいわけですから、その人の年収に応じて「返してもらえそうな金額」しか貸さないわけです。そこで、1年間の返済額は年収の35％までとする銀行が多いのですね。
| 税込年収 | 25年返済 | 30年返済 | 35年返済 |
| 300万円 | 1,845万円 | 2,075万円 | 2,273万円 |
| 400万円 | 2,460万円 | 2,767万円 | 3,031万円 |
| 500万円 | 3,075万円 | 3,459万円 | 3,789万円 |
| 600万円 | 3,690万円 | 4,150万円 | 4,547万円 |
| 700万円 | 4,305万円 | 4,842万円 | 5,305万円 |
| 800万円 | 4,920万円 | 5,534万円 | 6,062万円 |
※審査金利3％、元利均等返済、税込年収に占める年間返済額の割合を35％に設定した場合
例えば税込み年収500万円の人が35年かけてローンを返すという選択をした場合、総借入額の目安は3,789万円となります。米印の内容は少し難しいので、特に気にしないで大丈夫です。あくまで参考までにとどめておいてくださいね。
気を付けていただきたいのは、以下の3つのポイントです。
例えば旦那さんの税込年収が400万円、奥様が300万円だとしたら、ご夫婦あわせて税込年収は700万円となります。上記の借入額の目安表を見ていただくと分かるように、税込年収が多いほど借りられる額は大きくなります。しかし、子育てや周辺環境の変化によりどちらかが仕事を辞めたり、収入が減ることもありますよね。その場合でも毎月の返済額に無理がないように、将来のライフスタイルを想定してから借入金額を決める必要があります。
既にお伝えしているように、35％を上限に設定している銀行が多いですが、実は35％の限界まで借りてしまうと、家計はとても厳しいです。安心して返済するためには多くても25％以下に抑えるようにしましょう。
土地を購入して家を建てる場合、土地と家をセットで1本の住宅ローンが存在します。別々にローンを組む必要はありませんので、土地探しから始められる方は、ハウスメーカー、工務店不動産会社に相談してみましょう。
金融機関によって基準は様々ですが、住宅ローンには審査があります。主に勤続年数や年収などの返済能力が問われますが、実はどの銀行も具体的な審査基準の内容を公表していません。そうはいっても、以下の4項目は非常に重要な審査ポイントと言えるでしょう。
クレジットカードの作成時、他のローンを組んだとき、その情報は金融機関に保管されています。延滞記録は最長で7年残るので、過去に延滞をしたことのある人は借りられない場合があります。最近ではスマホ料金支払いの延滞が原因で住宅ローンが借りられない人が増えています…。
車のローンやリボ払いなど、返済中のローンがある場合は、住宅ローンに申し込む前に完済してしまうのがベストです。他のローンがあるからといって住宅ローンが借りられなくなるわけではないですが、融資額(貸してくれるお金の額)が減ってしまうこともあります。
短期間で転職を繰り返している人は、審査が通りにくいことがあります。金融機関によっては勤続3年以上などの条件があることも。キャリアアップのために同業種内での転職をしている人は審査に影響が無い場合もあるため、金融機関に相談してみましょう。
ほぼすべての住宅ローンは「団体信用生命保険」への加入が必須となっています。団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ人が死亡してしまったり、重度の障害状態になった時に、その保険金で住宅ローンを返済するための生命保険です。
※省略して「団信(だんしん)」と表現されることも多いです。そのため、生命保険に加入できる健康状態であることは必須の条件と言えるでしょう。
審査基準に若干満たないという場合には、希望する融資額よりも少ない額しか借りられなかったり、返済期間を短く設定されてしまうこともあります。審査基準は金融機関によって異なるため、他の金融機関をあたってみるのもひとつの手です。
融資を断られた場合、すぐにほかの金融機関をあたるよりも、まずは資金・ローン計画を見直してみましょう。収入に対して希望金額が多すぎないか、返済計画に無理はないか等、再チェックします。
